Доктор Avic

 

Gutta cavat lapidem non vi, sed saepe cadendo

Doctor Avic

Дoмoй Bвepx Содержание [Bвepx] [НОУД Торговая, д4] [Нормативная база]

Bвepx

 

Непосредственное управление собственниками  (НОУД) помещений в многоквартирном доме

Непосредственное управление собственниками    ещё часто называют Непосредственном общинном управлении домом (НОУД).

При таком способе управления домом каждый собственник помещения через старосту дома, выбранного на общем собрании жильцов или собрании старших по подъезду, от своего имени, заключает договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, теплоснабжения с организациями, предоставляющими такие услуги для своей собственной квартиры. Оплату за предоставленные услуги он производит сам в кассу НОУД в размере и сроки, оговариваемые в заключенных договорах.

Кроме всего каждый собственник обязан нести расходы по содержанию общего имущества дома. Для этого необходимо заключить договоры  оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества дома. Такое решение принимается на Общем собрании. При этом все или большинство собственников помещений выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров. То есть, уборка подъездов, вывоз бытового мусора, обслуживание лифтов, обслуживание электропроводки в подъездах, проведение косметического ремонта подъездов, содержание придомовой территории и другие виды работ осуществляются по договорам заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. 

Такие договоры может заключать один староста по дому от имени собственников помещений, на основании решения Общего собрания и имеющий доверенность,  выданную в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в доме.  Староста самостоятельно принимает принимать качество и полноту выполненных работ, и производить их оплату. Старостой дома может быть любой собственник помещения, у которого есть желание быть хозяином в доме, которого все знают и доверяют. Бесплатно, конечно же, он работать не будет.  Общему собранию при решении вопроса по выбору такого человека необходимо определить и размер вознаграждения за его работу.

Эта форма оптимальной ещё потому, что нет длительного накопления средств на счете какой-либо организации за планируемые работы, поэтому нет риска, что деньги обесценятся в результате инфляции.

Преимущества и недостатки непосредственного управления многоквартирным домом

Основным преимуществом непосредственного управления многоквартирным домом является отсутствие расходов на содержание штата ТСЖ или расходов связанных с привлечением к управлению управляющей компании, так как управление в этом случае осуществляется непосредственно инициативными собственниками многоквартирного дома.

Однако это является и главным недостатком такого вида управления в том случае, если в доме проживает достаточно большое количество жильцов и площадь общего пользования является значительной. Ведь чем больше дом - тем больше может возникнуть проблем с его управлением и разногласий между жильцами. А найти такого управляющего, который по своей инициативе решал бы массу вопросов достаточно сложно.

Последовательность создания НОУД

Создание НОУД (Непосредственное общественное управление домом).

(основа с сайта http://panov1.livejournal.com/533.html)

 

 Общее собрание собственников жилья

В многоквартирном  доме жители крайних подъездов могут месяцами даже не видеть друг друга. Эти люди не то, что доверять друг другу, они даже знать не знают, кто и чем занимается. В таком доме собрать общее собрание с количеством участников более 50% - большая  проблема.

Выбор Старшего по подъезду.

Кто такой старший по подъезду и каковы его функции? Этому человек поручено только одно. Участвовать в управлении дома от лица подъезда. И отчитываться за проделанную работу. Участвовать в таком управлении не столь уж и обременительно. А отчитываться можно и постоянными листками, вывешиваемыми на стенке подъезда. Вот и вся работа!

Каждый подъезд, даже не собираясь, может за неделю определится со Старшим по подъезду. Выбрать его на общем собрании подъезда. Если нет общего мнения подъезда, можно выбирать Старшего хоть от каждой лестничной площадки.

 Инициатор на каждом подъезде вывешивает объявление: "Уважаемые жители подъезда! Для решения вопросов управления домом в срок до ... просим выбрать Старшего по подъезду и сообщить по телефону."

Итак, этому человеку уже доверили часть управления, в т.ч. и выборы Старосты дома. Он в соответствии с этой устной доверенностью участвует на общем собрании. А общее собрание в этом случае - это собрание четырех человек (по одному от подъезда), уполномоченных доверием жителей своего подъезда.

Несомненно, результатом общего собрания будет выбор единственно правильной формы управления домом – НОУД а затем и выборы Старосты дома. 

Теперь нужно правильно оформить результаты общего собрания.

В пакет этих документов входят: доверенности на право участия старшего по подъезду в общем собрании (1); протокол общего собрания (2) и доверенность Старосты дома (3).

Доверенность Старосты дома состоит из трёх документов.

Первый документ - протокол общего собрания. Здесь всё просто. Обычный протокол. Нотариус не требуется. Подписывается в рассматриваемом случае четырьмя участниками собрания, т.е. Старшими по подъездам.

Второй документ - доверенность Старосты дома. Подписывается она в рассматриваемом случае четырьмя участниками общего собрания.  Нотариус не требуется.

Третий документ. В рассматриваемом случае это четыре доверенностей на каждого старшего по подъезду. В доверенности должно быть указано, что доверяется от лица собственников квартир (от каждого отдельно и за подписью каждого отдельно) участвовать в работе общего собрания, избирать форму управления домом. Указывается форма непосредственного управления (НОУД), доверенность на избрание Старосты дома, а именно такого-то, Доверенность на право подписания протокола общего собрания с этими пунктами.

            Этот третий документ особенно сложен. Так как необходимо, чтобы он был подписан не менее, чем половиной собственников квартир подъезда. Можно менее, но тогда это должно быть компенсировано другими подъездами.

Староста дома

Староста дома действует в рамках ЖК РФ. Основные функции совместно со старшими по подъездам: анализ состояния дома, составление планов работ, наймы работников, составление актов выполненных работ, передача актов кассиру для оплаты. Кроме этого составляется ежемесячная отчётность о выполненных работах и истраченных на эти работы суммах. 

Касса.

В этом разделе мы осветим: Как перенаправить платежи; Как установить Размер оплаты; Как расторгнуть договор с прежней управляющей компанией. На какой расчётный счёт направлять деньги жильцов.

Как перенаправить платежи. Протокол об избрании Старосты дома и изменении формы управления жилым домом необходимо отправить в ныне управляющую компанию с указанием с какого числа расторгается договор обслуживания. Законом допускается расторжение договора в любой момент при несоблюдении условий договора или законодательства. В данном случае имеется полный спектр того и другого. Будут настаивать - суд.

О моменте изменения реквизитов платежей необходимо сообщить объявлением жильцам Вашего дома.

Протокол об избрании Старосты дома и об изменении формы управления жилым домом необходимо отправить в Расчётный центр, осуществлявший изготовление и доставку счетов жителям дома. В сопроводительном письме указать  с какого числа расторгается договор обслуживания с ныне управляющей компанией. Поставить их в известность за ответственность за средства, полученные незаконно на основании их счетов.

Как установить Размер оплаты. Протокол об избрании Старосты дома и об изменении формы управления жилым домом должен содержать и установленную ставку за обслуживание домом. Рекомендуется оставить её прежней. Не увеличивать и не уменьшать платежи. Денег, по опыту, всем хватало.

На какой расчётный счёт направлять деньги жильцов. Средства на содержание дома лучше всего аккумулировать на личной карточке кассира. Это сразу отсечёт все вопросы по налогообложению и отчётности перед налоговыми и иными органами.

Банки часто спрашивают договора - основания поступления средств. Договор займа. Займ не доходы. Возврат - акты выполненных работ.

Вопросы по неплательщикам. Если не оплатил в этом месяце - не взыщешь и через суд. Займ не обяжешь оплачивать. А вот на следующий месяц, когда акты выполненных работ на руках, суд обяжет, а пристав взыщет. 

Кассир

Одним из главных звеньев в системе является кассир. Его функции: выписывать счета, разнести их в почтовые ящики жильцов, контроль оплаты счетов и оплата работ по представленным актам выполненных работ.   

План работ.

План работ составляется исходя из заявок жильцов дома. Ежемесячно староста дома и старшие по подъездам, совместно, осуществляют осмотр кризисных элементов дома и заявки жильцов. На основании осмотра (и возможной экспертизы) составляется План работ на месяц. 

Найм.

Любые работы за наличные деньги осуществляются с большим желанием, потому, что деньги идут не в какую то эфимерную организацию, где самим рабочим достанется лишь горькая часть, а непосредственно на руки рабочим. Поэтому, Вы можете нанимать самых класных специалистов. И к Вам они будут стоять в очередь. Они сами обеспечат себя и материалами и техникой и инструментом.

Кстати сказать, что и экспертизу Вы можете отдельно не заказывать, т.к. именно эти люди в организациях за копейки и делают.

Договор в простой письменной форме. Или даже в устной. ГК РФ не запрещает.

Результатом работ является акт выполненных работ, который подписывают Старшие по подъездам и Староста дома. Акт является основанием для кассира на оплату работ.

 

 

Last modified: 03/30/16